Por Everton de Oliveira Silva
Contador, professor e especialista em contabilidade imobiliária, atua no ramo há mais de 13 anos, CEO da Azon Contabilidade Imobiliária
Conhecer o procedimento completo na compra e venda de imóveis, ajuda nas negociações e te dá mais clareza sobre quais impostos fazem parte do processo. E para começar a entender melhor todo o mundo do lucro imobiliário, vamos separar em tópicos.
Neste artigo vamos abordar: o que é o lucro imobiliário, suas implicações tributárias, as diferentes alíquotas aplicadas sobre o lucro, as formas de pagamento, os artifícios legais para reduzir estes gastos e os cenários de isenção.
O que é o lucro imobiliário?
Lucro imobiliário ou ganho de capital sobre a venda do imóvel é a mesma coisa. Esses são nomes dados à diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor da compra, por exemplo:
Você comprou um imóvel a 4 anos atrás por R$ 600 mil e vai vender por R$ 1 milhão. Nesta operação você está obtendo um capital de R$ 400 mil, desta forma deve pagar o lucro imobiliário.
A instrução normativa n° 84/2001 dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas alienações de bens e direitos por pessoas físicas.
Como calcular o imposto sobre o lucro imobiliário?
Muitos pensam que o imposto sobre o lucro imobiliário é 15% sobre o ganho, mas isto não é verdade. A Lei 13.259/2016 traz a tabela progressiva sobre o ganho de capital.
Para calcular o imposto sobre o lucro (diferença entre o valor de compra e venda) deve ser enquadrado conforme tabela abaixo:
- Lucro até R$ 5 milhões corresponde a alíquota de 15%.
- Lucro de R$ 5 a R$ 10 milhões corresponde a alíquota de 17,5%.
- Lucro de R$ 10 a R$ 30 milhões, alíquota de 20%.
- Lucro acima de R$ 30 milhões, alíquota de 22,5%.
Embora o próprio nome seja autoexplicativo, vale sempre reforçar sobre o que se aplicam essas alíquotas. Ela diz respeito ao montante do lucro, e não ao valor total do imóvel.
O Programa GCap, cuja sigla significa “Ganho de Capital”, foi criado pelo Governo para que as pessoas pudessem declarar o lucro pela venda de bens e direitos de maneira simplificada e automática. E este é o programa utilizado para calcular o lucro imobiliário.
Na plataforma, será emitida uma DARF referente ao montante do lucro e sua alíquota e essa DARF será paga dentro do próximo mês e incluída na declaração de renda como comprovante, quando esta for realizada.
Quando pagar o imposto?
A instrução normativa 84/2001 art. 30 discorre sobre o vencimento do imposto.
O pagamento do imposto deve ser efetuado até o último dia útil do mês subseqüente àquele em que o ganho houver sido percebido, na hipótese do inciso I do caput. Ou seja, até o último dia útil do próximo mês que tiver a venda.
Ou seja, se a venda do imóvel foi realizada em 15 de fevereiro, o imposto deve ser pago até 31 de março.
Quem tem isenção do imposto a pagar?
A isenção do imposto se aplica a uma pequena parte das pessoas físicas que vendem imóveis. Abaixo informamos todas as regras de acordo com a Lei 11.196/2005 art.:
– Vender um imóvel adquirido até 1969 está isento de pagar o imposto, independente do valor da venda;
– Vender um imóvel com valor abaixo de R$ 440 mil, sendo um único imóvel e não ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos;
– Vender um imóvel e dentro de 180 dias, contados a partir da data do contrato de compra e venda, comprou outro imóvel residencial com valor superior ao valor da venda;
– Efetuar permuta sem torna, está isento do imposto.
Como reduzir o lucro imobiliário?
A primeira opção para quem quer reduzir o lucro imobiliário é contratar um corretor de imóveis devidamente registrado no conselho, pois a comissão paga ao corretor ajuda a diminuir o imposto a pagar, abaixo lista dos gastos que reduzem o ganho de capital:
– Valores pagos à título de comissionamento / comissão do corretor de imóveis;
– Gastos com escritura, registros, itbi;
– Gastos com construção, ampliação e reformas desde que aprovados pela prefeitura;
– Gastos com pequenas reformas como pinturas, gastos com azulejos, encanamentos, pisos e paredes. Desde que tenha nota fiscal;
– Juros sobre financiamentos.
Esses são os gastos que devem ser lançados no imposto de renda aumentando o valor do bem imóvel no ano que a despesa acontecer.
Se você ficou com dúvidas e precisa de ajuda com a apuração do lucro imobiliário, contate nossos contadores especialistas no assunto.
